¿Vender una vivienda heredada o reformarla antes?
No tienes por qué elegir entre vender por debajo de su potencial o gastar tus ahorros en una reforma
Heredar una vivienda suele plantear una decisión complicada.
Especialmente cuando se trata de un piso que lleva años sin actualizarse.
Cocinas antiguas, baños desfasados, instalaciones envejecidas, distribuciones poco actuales o simplemente una imagen que ya no responde a lo que buscan los compradores.
En ese momento parece que solo existen dos alternativas:
Vender la vivienda tal y como está, asumiendo que su estado puede limitar el precio que los compradores estén dispuestos a pagar.
O invertir una cantidad importante de dinero en reformarla antes de vender, asumiendo personalmente el coste, la gestión de la obra y el riesgo de no recuperar después toda la inversión.
En Grupo InDoma planteamos una tercera alternativa:
Analizamos el potencial de la vivienda y, cuando la operación tiene sentido, invertimos nosotros en su revalorización para que tú no tengas que adelantar el dinero de la reforma.
El objetivo no es reformar por reformar.
Es conseguir que una vivienda heredada pueda competir en mejores condiciones y aprovechar su verdadero potencial antes de venderla.
El problema habitual de muchas viviendas heredadas
Una vivienda heredada no suele llegar al mercado en las mismas condiciones que una vivienda preparada específicamente para vender.
Es frecuente encontrarnos con inmuebles que:
- llevan años sin reformarse;
- conservan cocinas y baños antiguos;
- necesitan pintura;
- tienen instalaciones desactualizadas;
- presentan una decoración muy personal;
- llevan tiempo vacíos;
- necesitan pequeñas reparaciones;
- o simplemente transmiten una imagen poco atractiva en fotografías y visitas.
Esto no significa que sean malas viviendas.
De hecho, algunas tienen una excelente ubicación, buena superficie, luminosidad o distribuciones con mucho potencial.
El problema es que el comprador valora lo que ve en ese momento.
Y cuando encuentra una vivienda que necesita una actualización importante, suele descontar mentalmente el coste de las obras, las molestias y también un margen por la incertidumbre que supone afrontar una reforma.
Primera opción: vender la vivienda heredada tal y como está
Es la solución más sencilla.
No hay que realizar obras y la vivienda puede ponerse inmediatamente en el mercado.
Y debemos dejar algo claro: en determinados casos puede ser la decisión correcta.
Si el inmueble está en buen estado, tiene una demanda elevada o las mejoras no aportarían suficiente valor adicional, no tendría sentido reformarlo.
Pero cuando se trata de una vivienda claramente desactualizada, venderla tal y como está puede tener consecuencias.
Compites principalmente por precio
El comprador comparará la vivienda con otras alternativas disponibles.
Si encuentra pisos reformados o actualizados, necesitará una razón para elegir el inmueble que requiere obras.
Habitualmente esa razón es el precio.
El comprador descuenta la reforma
Un comprador puede pensar:
“Tengo que cambiar cocina, baños, pintar, revisar instalaciones…”
Y normalmente no descuenta únicamente el coste exacto de las obras.
También valora el tiempo, las molestias, los imprevistos y el riesgo.
Por eso, una vivienda que necesita una actualización puede recibir ofertas considerablemente inferiores a las de un inmueble preparado para entrar a vivir.
Puede reducirse el número de compradores
No todo el mundo quiere reformar.
Muchos compradores buscan una vivienda en la que puedan entrar a vivir prácticamente desde el primer día.
Una vivienda desactualizada puede quedar automáticamente fuera de su búsqueda.
Segunda opción: pagar tú la reforma antes de vender
La otra posibilidad es evidente.
Si una vivienda reformada puede tener mayor valor, el propietario puede invertir en actualizarla antes de ponerla en venta.
Sobre el papel parece sencillo.
En la práctica aparecen varias preguntas:
¿Cuánto tengo que invertir?
¿Qué merece la pena reformar?
¿Recuperaré el dinero?
¿Quién coordina la obra?
¿Cuánto tiempo tardará?
Y, sobre todo:
¿Por qué tengo que poner decenas de miles de euros en una vivienda que precisamente quiero vender?
Este último punto es especialmente relevante cuando existen varios herederos.
Todos deben ponerse de acuerdo sobre cuánto invertir, cómo repartir el coste y qué actuaciones realizar.
Y no todas las familias quieren o pueden afrontar ese desembolso.
La tercera opción: Grupo InDoma invierte por ti
Aquí es donde nuestro modelo cambia la forma tradicional de afrontar la venta de una vivienda heredada.
En Grupo InDoma estudiamos primero el inmueble y calculamos su potencial.
Queremos saber cuánto podría valer:
en su estado actual
frente a
cuánto podría valer después de una estrategia de revalorización.
Y, sobre todo, cuánto costaría conseguir esa transformación.
Si los números indican que existe un margen suficiente y la operación es viable, diseñamos una estrategia de revalorización.
Y la inversión no tienes que adelantarla tú.
Grupo InDoma asume la inversión acordada para realizar las actuaciones necesarias.
De esta manera, el propietario puede acceder al potencial de una vivienda actualizada sin tener que financiar previamente la reforma con sus ahorros.
No se trata de hacer la reforma más cara
Este punto es fundamental para entender nuestra filosofía.
Nuestro objetivo no es transformar cada vivienda heredada en un inmueble de lujo.
Una reforma de 80.000 € no es necesariamente mejor que una actuación de 25.000 €.
La pregunta que nos hacemos es:
¿Qué inversión permite conseguir el mayor incremento de valor razonable para esta vivienda?
Por eso estudiamos qué mejoras pueden generar un mayor impacto sobre la percepción del comprador.
Dependiendo del inmueble pueden ser:
- cocina;
- baños;
- pintura;
- suelos;
- iluminación;
- carpintería;
- redistribución de determinados espacios;
- reparación de desperfectos;
- actualización estética;
- home staging.
Y otras veces puede que no sea necesaria una reforma integral.
Primero hacemos números
Imaginemos un ejemplo puramente ilustrativo.
Una vivienda heredada podría venderse en su estado actual por aproximadamente 220.000 €.
Después de estudiar el mercado detectamos que, con una inversión estratégica de 30.000 €, una vivienda equivalente actualizada podría tener un valor aproximado de 280.000 €.
La diferencia bruta sería:
280.000 € – 220.000 € = 60.000 €
Pero esos 60.000 € no son beneficio.
Primero hay que recuperar los 30.000 € invertidos:
60.000 € – 30.000 € = 30.000 € de revalorización neta potencial.
Es precisamente este análisis el que permite determinar si tiene sentido intervenir.
Si para conseguir 20.000 € adicionales hubiera que invertir 30.000 €, no tendría sentido realizar esa actuación.
La filosofía de Grupo InDoma es justamente la contraria:
Invertir solo cuando los números indican que existe un potencial real de generar valor.
¿Y quién pone esos 30.000 €?
Grupo InDoma.
Esta es una de las principales diferencias de nuestro modelo.
El propietario no necesita disponer previamente del capital necesario para afrontar las actuaciones acordadas.
Nosotros realizamos la inversión necesaria para ejecutar el proyecto de revalorización conforme a las condiciones pactadas.
Eso permite que el propietario no tenga que elegir entre:
vender barato porque no quiere reformar
o
arriesgar sus propios ahorros para intentar vender mejor.
Y tampoco tienes que gestionar la reforma
El dinero no es el único problema.
Una obra requiere:
- pedir presupuestos;
- contratar profesionales;
- coordinar gremios;
- controlar materiales;
- solucionar incidencias;
- comprobar plazos;
- supervisar acabados.
Si además los herederos viven fuera de Pamplona o incluso fuera de Navarra, la situación puede complicarse todavía más.
Grupo InDoma coordina todo el proceso.
Desde el análisis inicial hasta la preparación final de la vivienda para su comercialización.
La reforma es solo una parte de la estrategia
Revalorizar una vivienda no termina cuando finalizan las obras.
Después debemos conseguir que el mercado perciba correctamente esa transformación.
Por eso trabajamos también:
- presentación de los espacios;
- home staging cuando resulta conveniente;
- fotografía inmobiliaria profesional;
- estrategia de precio;
- posicionamiento de la vivienda;
- comercialización;
- gestión de compradores;
- visitas;
- negociación.
Porque una vivienda puede estar magníficamente reformada y, aun así, venderse mal si la estrategia comercial no es adecuada.
¿Qué ocurre cuando se vende?
En el modelo de Grupo InDoma, el coste de la inversión realizada se recupera en el momento de la venta conforme a las condiciones pactadas previamente.
Y aquí aparece la ventaja para el propietario:
no ha tenido que adelantar el dinero necesario para realizar la revalorización.
Ha podido llevar al mercado una vivienda mucho más competitiva sin financiar previamente las actuaciones con sus propios recursos.
¿Significa esto que siempre hay que reformar una vivienda heredada?
No.
Y esta es probablemente una de las partes más importantes de nuestro método.
No todas las viviendas necesitan una reforma.
Puede ocurrir que:
- la vivienda ya esté en buen estado;
- exista una demanda muy elevada;
- el margen de mejora sea pequeño;
- el coste de las actuaciones sea demasiado elevado;
- o el incremento esperado de valor no justifique la inversión.
En esos casos, nuestra recomendación será vender directamente.
No buscamos hacer obras.
Buscamos encontrar la estrategia que permita obtener el mejor resultado posible para el propietario.
Vender directamente, reformar tú o revalorizar con InDoma
| Vender tal como está | Reformar por tu cuenta | Revalorizar con InDoma | |
|---|---|---|---|
| Adelantas dinero | No | Sí | No |
| Gestionas las obras | No | Sí | No |
| Potencial de mejora | Limitado al estado actual | Sí | Sí |
| Análisis previo de rentabilidad | No necesariamente | Depende | Sí |
| Coordinación profesional | No | A cargo del propietario | InDoma |
| Estrategia de venta posterior | Depende | Depende | Integrada en el proyecto |
Esta tabla resume nuestra filosofía.
No queremos que un propietario tenga que asumir el riesgo y la complejidad de una reforma simplemente para descubrir después si realmente merecía la pena.
Primero analizamos.
Después decidimos.
Y solo cuando existe potencial suficiente, actuamos.
¿Qué viviendas heredadas pueden tener mayor potencial?
Cada inmueble debe estudiarse individualmente, pero encontramos oportunidades especialmente interesantes en viviendas:
- situadas en buenas zonas de Pamplona;
- con varios años sin actualizar;
- heredadas de padres o abuelos;
- vacías desde hace tiempo;
- con cocina y baños antiguos;
- con buena superficie y distribución;
- que necesitan una actualización estética importante;
- o que podrían competir en un segmento superior después de una intervención.
Una vivienda aparentemente anticuada puede esconder un excelente potencial.
La clave está en saber detectarlo.
Preguntas frecuentes
¿Tengo que pagar la reforma antes de vender?
No. En las operaciones de revalorización acordadas con Grupo InDoma, el propietario no adelanta el coste de las actuaciones. Grupo InDoma realiza la inversión conforme a las condiciones establecidas para el proyecto y esta se recupera en el momento de la venta.
¿Grupo InDoma reforma todas las viviendas heredadas?
No. Primero estudiamos si existe suficiente potencial de revalorización. Si los números indican que no compensa intervenir, recomendamos vender sin realizar la reforma.
¿Quién decide qué se reforma?
La estrategia se define después de estudiar la vivienda, el mercado, el comprador objetivo y el retorno esperado de las diferentes actuaciones.
¿Tengo que buscar albañiles o coordinar gremios?
No. Grupo InDoma gestiona y coordina el proceso de revalorización acordado.
¿Se puede garantizar que la vivienda se venderá por más?
No puede garantizarse un precio final antes de que el mercado responda. Por eso realizamos un estudio previo y solo planteamos la revalorización cuando existe una expectativa razonable de que la inversión pueda mejorar el resultado de la operación.
Conclusión: no tienes por qué elegir entre vender barato o pagar una reforma
Cuando heredas una vivienda desactualizada, las dos alternativas tradicionales pueden resultar poco atractivas.
Vender directamente puede significar no aprovechar todo su potencial.
Y reformar por tu cuenta implica adelantar dinero, asumir riesgos y gestionar una obra sobre una vivienda que precisamente quieres vender.
La filosofía de Grupo InDoma plantea otra posibilidad.
Estudiamos primero el potencial.
Calculamos qué actuaciones pueden aportar valor.
Invertimos nosotros cuando la operación tiene sentido.
Coordinamos la revalorización.
Preparamos y comercializamos la vivienda.
Y tú puedes acceder a una estrategia de venta orientada a maximizar el valor sin tener que adelantar el dinero de la reforma.
¿Has heredado una vivienda en Pamplona o Navarra?
Antes de ponerla a la venta, puede merecer la pena conocer las dos cifras realmente importantes:
cuánto puede valer hoy
y
cuánto podría valer después de una estrategia de revalorización.
En Grupo InDoma podemos estudiar ambos escenarios para que decidas con información.
Solicita un estudio del potencial de tu vivienda heredada y descubre si merece la pena revalorizarla antes de vender.
